Kentsel Dönüşümde Yapı Denetim

Kısaca: 4708 sayılı Kanun, yapı denetimi kapsamı dışında kalan yapıları 1. maddesinde tek tek sayar; kentsel dönüşüm uygulamaları bu sayım arasında ayrıca yer almaz. Bu nedenle maliklerin ve müteahhitlerin kentsel dönüşüm kapsamında yaptırdığı yeni yapılar da, Kanun kapsamındaki diğer yapılar gibi yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. (Kanun md. 1, ikinci fıkra ve md. 2, birinci fıkra)

1. 6306 sayılı Kanun neyi düzenler?

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevreleri oluşturmak üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. (6306 sayılı Kanun md. 1/1)

2. Riskli yapı tespiti

• Riskli yapıların tespiti, masrafları kendilerine ait olmak üzere öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafından, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Başkanlığa veya idareye bildirilir. (6306 sayılı Kanun md. 3/1)
• Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. (6306 sayılı Kanun md. 3/1)
• Tespite ilişkin bilgileri içeren tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. (6306 sayılı Kanun md. 3/2) e-Devlet Kapısı'nda Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının "Riskli Yapı Tespiti" ve "Riskli Yapı Tespitine İtiraz" hizmetleri bulunmaktadır.
• Riskli yapı tespiti için lisanslandırılmış, 4708 sayılı Kanuna göre izin belgesi almış yapı denetim kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları, 4708 sayılı Kanuna göre yeni iş almaktan men cezası alırlarsa aynı süre içinde riskli yapı tespiti de yapamaz. (6306 sayılı Kanun md. 3/8-ç)

3. Yeni yapı: yapı denetim aynen uygulanır

• 4708 sayılı Kanun, kapsam dışında kalan yapıları tek tek sayar: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 26. maddesindeki kamuya ait yapı ve tesisler ile 27. maddesindeki ruhsata tabi olmayan yapılar, bodrum katı dışında en çok iki katlı ve 200 m²'yi geçmeyen müstakil yapılar, entegre olmayan tarım ve hayvancılık yapıları, güneş ve rüzgâr enerjisi santralleri ile bazı yerleşim yerlerindeki küçük konut yapıları. Kentsel dönüşüm uygulamaları bu sayım arasında ayrıca yer almaz; kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan veya yaptırılan yapılar ise İmar Kanunu'nun 26. maddesi kapsamında değerlendirilir. (4708 sayılı Kanun md. 1, ikinci fıkra)
• Kanun kapsamına giren her türlü yapı, Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. (4708 sayılı Kanun md. 2, birinci fıkra)
• Hizmet sözleşmesi, uygulama projeleri bitirildikten sonra yapılır; sözleşmeye esas inşaat alanı 500 m²'ye kadar olan yapılarda kuruluşu yapı sahibi belirler, diğer yapılarda kuruluş Bakanlıkça elektronik ortamda belirlenir. (4708 sayılı Kanun md. 5, birinci fıkra; Yönetmelik md. 21/1)
• Yapı sahibi, yapım işi için anlaştığı yapı müteahhidini yapı denetim sözleşmesinde vekil tayin edemez. Bu kural kat karşılığı yapılan dönüşüm işlerinde de geçerlidir. (4708 sayılı Kanun md. 2, birinci fıkra)
• Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılacak veya yaptırılacak yapılarda ise imar planında o maksada ayrılmış olmak ve mevzuata aykırı olmamak üzere, mimari, statik, tesisat ve her türlü fennî mesuliyetin Başkanlıkça üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla, yapı ruhsatı başvuru tarihinden itibaren otuz gün içinde avan projeye göre verilir. (6306 sayılı Kanun Ek md. 2/1)

4. Dönüşüme özgü bazı kurallar

• Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılmasına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usullerle değerlendirilmesine, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilir; yıkım ve yapıma ilişkin izin ve ruhsat işlemleri de bu karara dayanılarak yürütülür. (6306 sayılı Kanun md. 6/1)
• Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunludur. (6306 sayılı Kanun md. 8/6)
• Gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yürütülen uygulamalarda müteahhit payına düşen birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine dayanılarak yapılabilir. İdare, inşaatın tamamlanma oranını yerinde tespit yaparak veya yapı denetimi sisteminden kontrol ederek belirler. (6306 sayılı Kanun md. 6/13)

5. Harç ve vergi muafiyetleri

• Kanun kapsamındaki dönüşüm işlemleri; noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan ücret ve harçlar, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretler ile damga vergisinden, Kanunda sayılan şartlarla istisnadır. (6306 sayılı Kanun md. 7/9)
• Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulama yapılması hâlinde, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. (6306 sayılı Kanun md. 7/10)

Yeni yapının denetim sürecinin tamamı için Yapı Denetim Süreci Adım Adım rehberimize bakabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Kentsel dönüşümde yaptırdığımız yeni binaya yapı denetim gerekir mi?

Evet. 4708 sayılı Kanun kapsam dışı yapıları 1. maddesinde sayar ve kentsel dönüşüm uygulamaları bu sayımda ayrıca yer almaz; Kanun kapsamındaki her türlü yapı yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabidir. Kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan yapılar İmar Kanunu md. 26 kapsamında ayrıca değerlendirilir. (4708 sayılı Kanun md. 1 ve md. 2)

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadardır?

Malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir. (6306 sayılı Kanun md. 3/1)

Yeni yapı için belediye harcı ödenir mi?

Riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde gerçek kişiler ve özel hukuk tüzel kişilerince yapılan uygulamalarda, mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz. (6306 sayılı Kanun md. 7/10)

Kaynak

• 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun – Resmî Gazete: 13/7/2001, Sayı 24461 (7/5/2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanunla yapılan değişiklikler dâhil güncel metin, mevzuat.gov.tr)
• Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği – Resmî Gazete: 5/2/2008, Sayı 26778 (12/6/2025 tarihli ve 32924 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikler dâhil güncel metin, mevzuat.gov.tr)
• 3194 sayılı İmar Kanunu – Resmî Gazete: 9/5/1985, Sayı 18749 (güncel metin, mevzuat.gov.tr)

Bu rehberdeki bilgiler yalnızca yukarıdaki resmî mevzuata dayanır (6306 sayılı Kanun md. 1, 3, 6, 7, 8, Ek md. 2; 4708 sayılı Kanun md. 1, 2, 5; Yönetmelik md. 21; İmar Kanunu md. 26). Son güncelleme: 10.10.2026.